Homestaging, Homestager und Redesign.

Homestaging ist das Herrichten einer Immobilie zum Zweck des Verkaufs. Nur selten ist deren Zustand so einwandfrei, dass Kaufinteressenten sofort die Augen übergehen. Das ist verständlich: Wer aus dem Haus auszieht, wird es in den seltensten Fällen vorab nochmals komplett renovieren. Dasselbe gilt für geerbte Immobilien, die verkauft werden sollen. Makler raten davon auch ab, weil der Aufwand den möglichen Mehrerlös übersteigt und die Kaufinteressenten ganz andere Vorstellungen von der Gestaltung haben könnten. Wie funktioniert nun das Homestaging?

Verkaufsförderndes Aufhübschen per Homestaging

Zum Verkauf stehende Immobilien werden für Inserate und das Exposé fotografiert oder auch gefilmt. Das machen Privatverkäufer selbst, wobei ihnen in der Regel der professionelle Fotografenblick fehlt. Im Ergebnis stimmt mit den Bildern etwas nicht, was der Laie aber nicht richtig benennen kann. Der Berufsfotograf erkennt die Ursachen sofort:

• Die Perspektive der Aufnahmen ist ungünstig gewählt.
• Es herrschen schlechte Lichtverhältnisse.
• Die Auswahl der Bilder zeigt das Haus nur ungenügend.
• Die Zimmer sind unaufgeräumt oder – fast genauso abschreckend – zeigen sehr viele private Dinge der Bewohner, die ein Interessent nicht sehen möchte. Auch die Art der Einrichtung muss nicht jedermann gefallen.
• In der Immobilie herrschte schon seit längerer Zeit Leerstand. Das sieht man.
• Es gibt sichtbare Schäden, die nicht auf das Foto gehören und unter Umständen auch behoben werden müssen.

Wie eingangs erwähnt: Es ist keine Komplettrenovierung der Immobilie nötig, um sie zu verkaufen. Doch manche Schäden oder sehr unschöne Stellen an den Wänden und am Boden sollten durchaus ausgebessert werden. Das gehört zum Homestaging dazu, weil dieses darauf abzielt, über die Fotos hinaus auch bei Besichtigungen ein attraktives Haus oder eine Wohnung vorzeigen zu können. Davon abgesehen sind die wichtigsten Mittel des Homestagings Licht, modernes (aber relativ neutrales) Interieur und etwas unverfängliche Kunst. Bei der Einrichtung geht es darum, eine möglichst breite Interessentengruppe anzusprechen. Wir dürfen uns das so ähnlich vorstellen wie die Zimmereinrichtung in einem guten Hotel. Diese ist auch elegant und in sich stimmig, aber relativ geschmacksneutral, damit sich jedermann darin wohlfühlt.

Wo wurde Homestaging zuerst eingesetzt?

Der Trend hat sich in den USA ab den 1980er-Jahren entwickelt (siehe auch unten). Etwa ab 2010 setzte er sich flächendeckend in Deutschland durch. Der Begriff („Heiminszenierung“) sagt schon, worum es geht: Wohnobjekte werden mithilfe einer temporären neuen Inneneinrichtung so in Szene gesetzt, dass ihre Vermarktungschancen deutlich steigen. Ein eingerichtetes Haus wirkt etwas besser als ein leeres Haus. Wenn sich Interessenten durch die Anzeigen in Immobilienportalen klicken, bleiben sie immer zuerst an den Fotos von eingerichteten Heimen hängen. Unter diesen wählen sie dann bevorzugt diejenigen aus, die durch Homestaging ihr professionelles Antlitz erhalten haben. Das haben Makler sehr genau untersucht. Jedes noch so lange bewohnte Haus lässt sich damit von seiner besten Seite präsentieren. Das Dekor wird vielfach farbig gewählt, um einen gewissen individuellen Charme zu simulieren. Die Farben dürfen aber nicht zu knallig sein, sondern müssen wiederum einem Allerweltsgeschmack entsprechen.

Welche Techniken wendet das Homestaging an?

Schauen wir uns einige der Techniken an, mit denen professionelle Homestagingagenturen ein Haus oder eine Wohnung verzaubern können.

• #1 Helligkeit schaffen: Viele Häuser haben zwar große, manchmal bodenlange Fensterfronten, jedoch werden diese durch dunkle Vorhänge abgedeckt. Hinzu können eine dunkle Einrichtung oder Wandgestaltung kommen. Das mögen die vorherigen Bewohner präferiert haben, doch es lässt den Raum auf einem Foto düster erscheinen. Für das Homestaging müssen die Vorhänge weg, aber auch  die dunkle Einrichtung muss verschwinden sowie eine wirklich dunkle Wand muss gegebenenfalls hell gestrichen oder tapeziert werden. Nun fällt das Licht in den Raum, wird von den Wänden reflektiert und lässt ihn gleich viel größer erscheinen. Das Foto muss freilich zur richtigen Tageszeit und bei günstigem Außenlicht geschossen werden.
• #2 Farbenfrohe Gestaltung: Wie erwähnt ist beim Umgang mit Farben großes Fingerspitzengefühl gefragt. Doch während große Räume eher eine dezente Farbgestaltung verlangen, darf beispielsweise eine Küche ruhig mit einem überraschenden Farbspiel inszeniert werden. Dieses könnte eine weiße und gelbe, aber auch in Teilen rote Gestaltung präferieren, mit welcher der Raum im Tageslicht leuchtet. Dekorative Details unterstreichen den fröhlichen, offenen Eindruck, dessen Akzente einige Kunstdrucke an den Wänden setzen können.

Redesign

• #3 Retro-Chic: Ein einzelnes Zimmer könnte mit charmantem Retro-Chic überzeugen. Ausgebaute Dachgeschosse bieten sich hierfür an. Für die positive Ausstrahlung sorgen helle Möbel aus naturbelassenem Holz.
• #4 Sparsamkeit: Weniger ist bekanntlich mehr. Das trifft auf die Einrichtung beim Homestaging garantiert zu. Nicht vergessen: Die Zuschauer wissen oder erahnen zumindest, dass es sich um eine Inszenierung handelt. Sie wollen die Möbel auch keinesfalls erwerben, denn jedermann richtet sich am Ende nach seinem eigenen Geschmack ein. Also soll die Einrichtung nur ein Zitat sein, das besagt: Seht her, so könnte dieser Raum mit Möbeln in diesem und jenem Stil wirken. Diese sollten nicht zu groß und auf keinen Fall zu dunkel sein. Ebenfalls sparsam schaffen Dekoelemente den gewünschten Hauch von Gemütlichkeit.

Wer bietet diesen Service an?

Makleragenturen kennen in der Regel mindestens einen guten Homestager. Wer sein Haus alleine verkauft, muss unter den einschlägigen Angeboten die richtige Auswahl treffen. Das gelingt am besten über Referenzen. Der Anbieter sollte Bilder seiner bisherigen Werke vorzeigen können. Es muss sich nachweislich um seine eigenen Arbeiten handeln. Gute Agenturen können die Adresse des betreffenden Hauses nennen, wo auch eine Nachfrage beim gegenwärtigen Besitzer erlaubt ist. Auch Beispielzahlen sind wichtig: Wann wurde der betreffende Auftrag ausgeführt? Wie hoch waren hierfür die Kosten? Wie teuer wäre das Homestaging im nun anstehenden eigenen Fall? Nicht zuletzt: Welchen Erfolg brachte es bei vorherigen Objekten? Wie sehr beschleunigte es den Verkauf?

Wer hat es erfunden?

Als „Erfinderin“ des Homestagings gilt die frühere US-amerikanische Immobilienmaklerin Barb Schwarz, die immer noch tätig und manchmal auch in Europa unterwegs ist. Sie erkannte in den 1980er-Jahren, wie gut sich Häuser mit dieser Methode verkaufen lassen. Nachdem sie diese zunächst für ihre eigenen Verkäufe angewendet hatte, gründete sie schließlich eine Firma speziell für das Homestaging. Da sie inzwischen weit gereist ist, vertritt sie die Auffassung, dass die Methode universelle Gültigkeit hat. Kürzlich wurde sie von einer deutschen Fachpublikation zum Thema interviewt. Ihr Statement fiel eindeutig aus: Ein Immobilienverkauf funktioniere praktisch nie, wenn das Objekt in seinem bisherigen Zustand ohne jede Kosmetik angeboten wird.

Das sei überall auf der Welt so. In jeder Wohnung und jedem Haus seien sehr persönliche, manchmal kuriose, manchmal auch chaotische und oft sehr unvollkommene Dinge zu finden, die ein Kaufinteressent nicht sehen möchte, so Schwarz. Daher sei ein Aufhübschen quasi unumgänglich. Als Prioritäten beim Homestaging nennt Schwarz absolute Sauberkeit und Ordnung, nötigenfalls neue Anstriche und manchmal auch Fußbodenbeläge sowie die Reparatur von sichtbar defekten Teilen des Hauses.

Grundphilosophie

Hinzu komme als Grundphilosophie die Entpersonalisierung des Heims, das ja Menschen bei ihrer persönlichen Einrichtung immer personalisieren. Homestaging verlange aber genau das Gegenteil, so die Expertin. Der Fantasie der Käufer müsse überlassen bleiben, was sie für sich aus einem sparsam dekorierten, aber sehr ordentlichen, intakten und reinlichen Objekt machen. Ob ihnen dieses gefällt, entscheiden sie laut Schwarz in den ersten sieben Sekunden nach dem Ansehen von Fotos oder dem Betreten der Räumlichkeiten. Dieser These stimmen übrigens erfahrene Immobilienmakler zu. Auf diese sieben Sekunden setzt das Homestaging. Es verschafft dem Interessenten die Möglichkeit, innerlich „meins!“ zu sagen.

Barb Schwarz verwies übrigens darauf, dass es auch Gartenstaging gibt. Dieses wird immer wichtiger, weil zu einem Eigenheim auch Fotos vom Garten gehören. Natürlich ist es schwieriger, einen Garten umzudekorieren. Es kommt dann auf eine sehr aufgeräumte und neutrale Terrasse an, während die übrige Arbeit stark vom Fotografen abhängt. Er muss den Garten so ablichten, dass er dem Betrachter alle Möglichkeiten offenlässt.